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おはようございます☺隅野です☆

新型コロナウイルスでかなり影響がでていますね…マスク等、なかなか手に入りません💦

皆様、体調にはくれぐれもお気をつけくださいね(*^^*)

それでは、今日は「不動産鑑定評価」についてご説明していこうと思います。

不動産鑑定とは、「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づき、不動産鑑定士という資格者が対象不動産について鑑定を行い、価値の評価を行うものです。
対象不動産について、後で述べる要因分析など高度な手法を用いて様々な角度から評価し「不動産鑑定評価書」を発行してくれますが、これが高度の証拠能力を有するために裁判資料などとしても利用できます。
不動産鑑定評価書はこのように高い専門性によって内容の正確性を保証しなければならないため、不動産鑑定士以外の者が作成することは法律で禁止されています。
この点、不動産業者が行う査定では「不動産査定書」などの名称になりますね。
資格者以外は法律で規定されている「不動産鑑定評価書」を発行することはできないからです。

では、不動産鑑定はどのように行われるのでしょうか❔

 

不動産鑑定では主に3種類の手法があり、必要に応じてこれらを併用することで多方面からの評価を可能にしています。

✓原価法
対象不動産について、もし一から調達するとしたらいくらかかるのか、という目線で評価を行うのが原価法です。
建物の場合であれば、同じ建物を今建てるならいくらかかるのかという目線で評価します。
ただし建物は経年劣化があるので、再調達原価を求め減価修正を行うなどの補正が入ります。
土地も基本的に同じ考え方で行いますが、すでに市街地となっている土地は再調達原価を求めることができないので原価法は適しません。

✓取引事例比較法
近隣地域における多数の不動産取引の中から、対象不動産と比較的条件が似た取引を抽出して比較する方法です。
ただし個別の取引はそれぞれ色々な事情がかみ合わさっているため、これをそのまま取り入れることはできません。
例えば、取引が活発な地域であるのか、それとも過疎地域での取引なのかなどの地域的要因や、建物の築年数はどうなのかなど個別的要因を考慮し、さらに時点修正や事情補正なども行う必要があります。
時点修正は、例えば取り引き当時の物価はどうであったのかを考慮し、評価する時点と比べて異なる場合は補正を加えます。
事情補正では、例えば個別の取引で取引当事者に売り急ぎの事情はなかったかなどを調べ、その事情について補正を行います。

✓収益還元法
その不動産が将来的に生み出すことが期待される利益を考慮して評価する方法を収益還元法といいます。
賃貸用の不動産や事業用の不動産の評価に特に有効な方法で、賃貸に出してどれくらいの利益を得ることができるのか？という視点に立って評価を行います。
収益還元法には直接還元法とDCF法の二種類があり、直接還元法は単年度の純収益を還元利回りで除すことによって、DCF法は保有期間の純収益と復帰価格(売却益まで考慮したもの)を現在の価値に換算して合計する方法です。

 

この3つを必要に応じて活用し、不動産鑑定を行っているのです。

不動産鑑定士は国家資格で、取得の難易度がかなり高く、全国に約8000人ほどしかいないそうです😌

不動産の価格や価値というものはその時の社会情勢や経済状況で大きく変動するものであるため、それらを考慮した上で見極める必要があります。

不動産は私たちの日常生活に置いて非常に密接に関わっているものであり、経済活動にも大きな影響を与えるため不動産鑑定士は非常に重要な役割を担っているのです。

弊社商品わかちあいファンドは、不動産鑑定士が物件を評価、その評価額に基づき商品設計をしています。

ぜひ、ファンドの商品概要などを覗いてくださいね☆彡

長くなりましたが、「不動産鑑定評価」についてでした！

最後までご覧いただき、ありがとうございました😄

 

今回参考にさせていただいたサイトです。

不動産鑑定とは何か？無料査定との違いと使い分けについて

https://shikakuhiroba.net/interior/27204