スタッフブログSTAFF BLOG

おはようございます☺隅野です。

本日は「法定耐用年数」についてご説明していこうと思います✎

 

✓耐用年数とは

機械や不動産などの固定資産が使用できる年数のことで、

不動産投資では減価償却費を求める際などに用いられます。
建物が使用できる年数が決まっていると言っても、

使用期間が過ぎたら建物が使えなくなるという訳ではありません。
法律（税法）によって定められた耐用年数を法定耐用年数と言い、

木造や鉄筋コンクリート造など建物の種類ごとに定められています。

✓建物ごとの法定耐用年数

建物の種類ごとに法定耐用年数を定めているとご説明しましたが、国がどのように耐用年数を決めているのかも補足しておきます。

「防水」「床」「外装」「窓」「構造体」といった5つの要素の耐用年数を平均し、建物の法定耐用年数を定めているのです。
したがって、建築技術の発展にともない法定耐用年数は見直されてきました。
国税庁が掲示する『耐用年数表 』では、住居用の建物の構造ごとの耐用年数は以下のようになっています。

□軽量鉄骨造：19年
□木造：22年
□重量鉄骨造：34年
□鉄筋コンクリート造：47年

同じ構造でも飲食店用やホテル用など用途によって耐用年数が異なります。

例えば、木造の建物の場合、住宅用の耐用年数は22年、飲食店用は20年、ホテル用は17年です。
不動産投資の場合は住宅として貸し出す事が多いのではと思いますが、

それ以外の場合はご自身の投資する物件の構造・用途に合った法定耐用年数を参照するようにしてください。

 

✓耐用年数が用いられる場面

□融資を受ける時
不動産投資をする方は通常、投資物件を購入する資金は金融機関から融資を受け、家賃収入によって返済していきます。大前提として、融資を受けるには金融機関の審査に通らなければなりません。審査は個人の属性と物件の属性の両方をみられ、審査の結果に応じて金利や融資期間、融資額が決定します。
金融機関が融資期間を決める際には担保物件（投資物件）の法定耐用年数を基準にする事が多く、一般的には法定耐用年数が長いほど融資期間も長くなります。
例えば築5年の木造アパートを担保に融資を受ける場合、
（木造の法定耐用年数22年）−（5年）＝17年　となりますので、残存耐用年数である17年をもとに融資期間が決まることになります。
中古物件の場合は、残存耐用年数（残りの耐用年数）が長い方が融資を受けやすいですが、融資を使わない場合は残存耐用年数が短い方が減価償却は大きく、節税しやすいです。
融資を受ける場合は、融資期間が長いほど毎年の返済額は減ってキャッシュフローがプラスになりやすいため、担保物件が新築に近いほどキャッシュフローを改善しやすくなると言えます。
単純に考えて、金融機関から借りた6,000万円を20年で返すと年間300万円を返済する事になりますが、返済期間が30年の場合は年間200万円の返済となり、年間の支出が少ないため余裕を持った賃貸経営が出来るのです。

□確定申告をする時
不動産所得のある方はその所得に応じた税金を納める義務があり、毎年確定申告をしなくてはなりません。確定申告で申告する不動産所得は＜総収入金額-必要経費＞の計算式で算出するのですが、この必要経費のなかには耐用年数が関わる「減価償却費」という物が含まれます。
簡単に説明すると、減価償却とは「建物の価値が少しずつ減っていく事」で、1年間で建物の価値が減少した分を減価償却費として経費に計上する事が出来るのです。
減価償却費は建物の法定耐用年数をもとに計算します。
例として、耐用年数が22年の木造の建物を1億円で購入した場合の減価償却費を算出してみましょう。耐用年数が22年の償却率は0.046と定められていますので、
（購入価格1億円）×（耐用年数22年に応じた償却率0.046）＝460万円
となり、毎年460万円を経費として計上できることになります。
このように、減価償却費を算出するために用いられる償却率に関わるのです。

長くなりましたが、

建物には耐用年数があります。しかし、耐用年数を過ぎたからといって実際に建物が使えなくなるわけではありません。 リノベーションやリフォームなどで建物の寿命を延ばし、長く賃貸経営する事も十分に可能なのです。

以上「法定耐用年数」とは、でした！

弊社商品の「わかちあいファンド」もぜひ覗いてくださいね☺

こちらのサイトを参考にさせていただきました。

https://www.powerful-fudousan.jp/guide/real_estate/service-life/